באילו מקרים תבוטל הפקעת מקרקעין ע"י בית המשפט ?
באילו מקרים תבוטל הפקעת מקרקעין ?
הפקעה הנה רכישה כפויה של מקרקעין ע"י רשות ציבורית לצורך מימוש מטרה ציבורית במקרקעין, כגון כביש, גינה ציבורית, מבנה ציבורי כדוגמת גן ילדים או בית ספר. לעתים חולפות להן עשרות שנים ממועד ההפקעה ועד למימושה, אם בכלל. האם בנסיבות אלה כאשר הרשות לא פעלה למימוש המטרה הציבורית במשך עשרות שנים רשאי הנפקע להגיש עתירה מנהלית לביטול מימוש ההפקעה ?
בית המשפט העליון (מפי השופטת ברק-ארז ובהסכמת השופטים עמית ושהם) פסק לאחרונה בעעמ 7946/16 שלומית הרץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה כי:
"הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית, לעיתים בכפוף לתשלום פיצויים. ההפקעה כרוכה בפגיעה קשה בזכות הקניין של בעל המקרקעין, שמבטאת העדפה של האינטרס הציבורי על פניה. בשל כך, חלות על ההפקעה מגבלות שנועדו לוודא כי הפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין נעשית לתכלית ראויה ואינה חורגת מן הנדרש.
שיהוי בלתי סביר במימוש מטרות ההפקעה או שינוי בצורך הציבורי שהוליד את ההפקעה עשויים להצדיק את ביטולה כך שהקרקע תושב לבעליה המקוריים. ההלכה התפתחה גם ביחס למקרים שבהם הליך ההפקעה הושלם אך נטען כי מטרתו לא מומשה. הלכה זו מבוססת על שני אדנים מרכזיים. במישור המהותי, היא נובעת מחובת ההגינות של הרשות הציבורית ומהחובה לפעול בשקידה הראויה, המוטלות עליה מכוח המשפט המינהלי. במישור הראייתי, השתהות הרשות עשויה ללמד על כך שאין לה צורך אמיתי במקרקעין שהופקעו או שהיא זנחה את מטרת ההפקעה. הלכה זו יושמה בזהירות רבה. במקרים רבים הוביל מכלול הנסיבות למסקנה כי אין הצדקה למתן סעד דרסטי של ביטול ההפקעה. לצד זאת, במקרים מתאימים שבהם עלה כי הרשות השתהתה באופן קיצוני ובלתי סביר במימוש המטרה הציבורית, מחד, וכי הפגיעה באינטרס הציבורי בגין ביטול ההפקעה אינה צפויה להיות מכרעת, בוטלה ההפקעה.
בפסיקה נקבעו אמות מידה מנחות לצורך בחינת השאלה האם מדובר במקרה המצדיק מתן סעד של ביטול הפקעה, ובהן בעיקר: משך הזמן שחלף מאז ביצוע ההפקעה וגובה הנזק שנגרם לבעל החלקה המופקעת בעקבות השיהוי, דרך התנהלות הרשות המפקיעה, הסיבות בעטיין מתעכב מימוש יעדי ההפקעה, היקף השטח המופקע, מידת המורכבות והקשיים הכרוכים בהליכי התכנון, וקצב התקדמות יישומן של מטרות ההפקעה בחלקות אחרות המצויות במתחם של המקרקעין המופקעים. במבט רחב יותר הובהר כי ההחלטה האם השיהוי מצדיק את ביטול ההפקעה צריכה ליתן משקל למעמדה של זכות הקניין מחד, ולבחינת הנזק שייגרם עקב הביטול לאינטרס הציבורי מאידך.
במקרה דנן אמות המידה הנוגעות לאופן מימוש מטרת ההפקעה נבחנו בהתאם לצורך הקונקרטי של הקמת מקווה טהרה, ולא בהתאם לצורך "הכללי" בשטחי ציבור, ונפסק כי נפלו בהתנהלות עיריית פתח-תקווה (להלן: העירייה) פגמים של ממש. העירייה פעלה בחוסר יעילות משמעותי, כך שחל שיהוי במימוש מטרת ההפקעה הן במישור המהותי והן במישור הראייתי. העירייה הציגה טיעונים בדבר קיומו של צורך ממשי של תושבי האזור במקווה, אך עד היום היא אינה מציגה תכנית ממשית למימושו. יתר על כן, החלטת העירייה על שימוש במקרקעין בשלב זה לתכלית אחרת מעוררת קשיים וספקות ממשיים באשר לשאלה האם הצורך הציבורי עודו קיים. הצטברות הפגמים בהתנהלות העירייה, ובכלל זה הזמן שחלף מביצוע ההפקעה, הפערים בין היקף השטח שהופקע להיקף השטח הנדרש, העובדה שאין מדובר בפרויקט הכרוך במורכבות תכנונית והיעדר פעולות ממשיות לקידום הקמת המקווה, מוליכה לביטול ההפקעה בשלב זה; ביטול ההפקעה איננו סעד "הרמטי" מבחינת אפשרות הפעולה של הרשות בהמשך, בהתחשב בכך שייעודו הציבורי של המקרקעין נשמר".
