האם קיימת מגבלת התיישנות על הגשת תביעות ליקויי בניה לאחר חלוף תקופת הבדק והאחריות ?

האם חלה תקופת התיישנות ספציפית על הגשת תביעה ביחס לליקויי בניה בדירת קבלן בהתאם לתקופת הבדק והאחריות ?

בית המשפט העליון השיב לשאלה זו ברעא 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח' כדלקמן:

". . .הנה כי כן, המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון "אי-התאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים. משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של שיכון עובדים כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר "דין ספציפי". מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית משפט זה כי מדובר "בשתי 'מלכויות' שהאחת אינה נוגעת בחברתה" [ראו והשוו: פסק דינה של השופטת א' חיות ברע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד ([פורסם בנבו], 2.4.2008), סעיף 7].

1. בבחינת למעלה מן הצורך אציין את הדברים הבאים. המגבלות השונות החלות על רוכש הדירה מכוח חוק המכר נובעות במידה רבה בשל היתרונות שהוענקו לו בביסוס תביעתו לפי החוק. כך למשל, הוראות חוק המכר דירות מטילות את האחריות לקיומן של אי-התאמות שנתגלו בתוך תקופת הבדק או בתקופת האחריות על המוכר, אף אם לא הוכיח רוכש הדירה שהיו קיימות בעת מסירת הדירה לידיו, וזאת בניגוד לדין הכללי לפיו על הרוכש להוכיח קיומה של אי-ההתאמה במועד מסירת הממכר [ראו: איל זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב הנכון" עיוני משפט יח 201, 206-205 (1993)]. יתרון זה מצדיק לתחום את התקופה בה ניתנת אותה "הקלה" וכן מצדיק את נטל ההודעה, המאפשרת למוכר הדירה לברר האם יש ממש בטענות רוכש הדירה [השוו להצדקה הראייתית לדרישת ההודעה אצל דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד סעיף 33.28 (2011), וראו שם את הסתייגות המחברים מהרחבת נטל ההודעה]".